BRUSSEL – In 2015 bedroeg het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van de gemiddelde Vlaamse woning 1010. In 2020 is dat nog 964, wat een daling van 4,5% betekent. Elk jaar zien we een daling. De nieuwe woningen die erbij komen hebben duidelijk een lager KI hebben dan de reeds bestaande woningen. Dat blijkt uit de cijfers die Vlaams parlementslid Mercedes Van Volcem opvroege bij minister Demir.

Van Volcem ziet een duidelijke tendens in de cijfers: “De grootste reden die ik zie voor de dalende trend is dat er steeds kleiner gebouwd wordt. Bij nieuwe woonontwikkeling hanteert men kleinere percelen en in de stad bouwen we een pak denser. De woonoppervlakte van nieuwbouw werd de voorbije jaren ook kleiner. Ook de typologie speelt een rol: appartementen hebben gemiddeld genomen een lager KI dan villawoningen. Dus als je verhoudingsgewijs meer appartementen bouwt dan diegene die er al staan draagt dat ook bij tot een dalend KI.  In de centrumsteden Antwerpen en Turnhout daalde het gemiddelde KI zelfs met meer dan 10% sedert 2015.”

Het KI is een fictief inkomen dat overeenstemt met het gemiddelde jaarlijkse netto-inkomen dat het onroerend goed zijn eigenaar zou opbrengen in referentiejaar 1975. 

In Vlaanderen zien we de laatste vijf jaar een steeds sneller dalende trend van het KI ten opzichte van het jaar ervoor. In 2020 daalde het KI van een gemiddelde Vlaamse woning met 1,37% ten opzichte van 2019.

‘Ik vind niet meteen een aantoonbare oorzaak, van de versnelde beweging de laatste 2 jaar. De steeds strengere energie-eisen zorgen wel dat er veel dichter op elkaar ontwikkeld wordt. Rijwoningen en appartementen zorgen gemiddeld voor een lagere KI.” aldus Van Volcem.

Gemiddeld KI	Vlaams gewest	Verschil
2015	1010,41	0
2016	1005,87	-0,45%
2017	999,38	-0,65%
2018	990,83	-0,86%
2019	978,16	-1,28%
2020	964,72	-1,37%
2015-2020		-4,52%

Dalend KI niet problematisch voor overheid

Het kadastraal inkomen (KI) vormt de basis voor de inning van de onroerende voorheffing en voor de bepaling van het onroerende inkomen dat in de personenbelasting belast wordt. Dat het gemiddeld KI daalt is op zich geen probleem voor de inkomsten van de overheid. “Er komen woningen bij, wat voor meer inkomsten zorgt. Het is een keuze van het beleid om niet alles vol te bouwen met grote villawijken.  Dat nieuwe woningeigenaars gemiddeld genomen kleiner wonen en dus minder belastingen betalen is normaal.”

Grote verschillen per centrumstad

De gemiddelde KI’s verschillen ook aanzienlijk per centrumstad. “Een van de oorzaken is het type gebouwen: hoeveel rijwoningen en hoeveel (half) open bebouwingen heeft een stad. Of hoeveel gezinswoningen, kleine en grote appartementen of ruime villa’s worden in de stad gebouwd. Ook de waarde en afwerkingsgraad van de woningen zelf spelen een rol.” verduidelijkt Mercedes Van Volcem.

Roeselare is de ‘goedkoopste’ centrumstad als het op gemiddeld KI aankomt: 847 in 2020.  Aalst volgt in het kielzog met 890. Leuven telt het hoogste gemiddelde KI met 1224 anno 2020, gevolgd door Antwerpen met 1152.

gemiddeld niet-geïndexeerd kadastraal inkomen per centrumstad
centrumstad	2015	2016	2017	2018	2019	2020
Aalst	933,65	924,94	920,07	913,32	902,41	890,08
Antwerpen	1.289,80	1.273,30	1.249,52	1.224,72	1.187,02	1.152,23
Brugge	1.029,66	1.025,48	1.015,22	1.002,75	985,48	958,06
Genk	1.057,76	1.059,87	1.040,24	1.023,78	1.008,93	992,05
Gent	1.142,19	1.140,74	1.128,54	1.122,24	1.104,45	1.085,78
Hasselt	1.233,00	1.218,21	1.194,76	1.186,88	1.185,18	1.161,47
Kortrijk	1.134,36	1.129,02	1.123,48	1.115,47	1.106,43	1.084,63
Leuven	1.352,98	1.316,90	1.298,32	1.280,84	1.236,55	1.224,80
Mechelen	1.090,55	1.080,98	1.065,62	1.059,44	1.058,77	1.039,37
Oostende	947,31	942,33	935,98	930,58	919,97	905,05
Roeselaere	889,01	881,49	878,18	873,01	855,50	847,19
Sint-Niklaas	1.077,10	1.068,65	1.058,14	1.048,34	1.023,90	1.006,05
Turnhout	1.049,51	1.054,11	1.037,27	1.011,04	983,71	934,28
Vlaams Gewest	1.010,41	1.005,87	999,38	990,83	978,16	964,72
andere Vlaamse gemeenten	963,07	960,14	956,33	949,41	939,72	929,43

Daling KI grootst in Antwerpen, Turnhout en Leuven

In de centrumsteden (-7,4%) daalt het gemiddeld KI van 2015 tot 2020 dubbel zo hard als in de andere gemeenten en steden (-3,5%). Onderling zijn er bovendien nog grotere verschillen. Turnhout spant de kroon met -11% gevolgd door Antwerpen (-10,7%) en Leuven (-9,5%).  “Een mogelijke oorzaak is een groot aantal nieuwbouwprojecten die veel kleinere woonoppervlaktes hebben dan het bestaand patrimonium. Om dit met zekerheid te weten zou je nog iets diepgaandere analyses moeten doen per stad.” aldus Van Volcem.

procentuele toename gemiddeld niet-geïndexeerd kadastraal inkomen per centrumstad
centrumstad	2016	2017	2018	2019	2020	2015-2020
Aalst	-0,9%	-0,5%	-0,7%	-1,2%	-1,4%	-4,7%
Antwerpen	-1,3%	-1,9%	-2,0%	-3,1%	-2,9%	-10,7%
Brugge	-0,4%	-1,0%	-1,2%	-1,7%	-2,8%	-7,0%
Genk	0,2%	-1,9%	-1,6%	-1,5%	-1,7%	-6,2%
Gent	-0,1%	-1,1%	-0,6%	-1,6%	-1,7%	-4,9%
Hasselt	-1,2%	-1,9%	-0,7%	-0,1%	-2,0%	-5,8%
Kortrijk	-0,5%	-0,5%	-0,7%	-0,8%	-2,0%	-4,4%
Leuven	-2,7%	-1,4%	-1,3%	-3,5%	-1,0%	-9,5%
Mechelen	-0,9%	-1,4%	-0,6%	-0,1%	-1,8%	-4,7%
Oostende	-0,5%	-0,7%	-0,6%	-1,1%	-1,6%	-4,5%
Roeselaere	-0,8%	-0,4%	-0,6%	-2,0%	-1,0%	-4,7%
Sint-Niklaas	-0,8%	-1,0%	-0,9%	-2,3%	-1,7%	-6,6%
Turnhout	0,4%	-1,6%	-2,5%	-2,7%	-5,0%	-11,0%

	Vlaams gewest	Verschil		centrumsteden	andere
2015	1010,41	0		0	0
2016	1005,87	-0,45%		-0,87%	-0,30%
2017	999,38	-0,65%		-1,33%	-0,40%
2018	990,83	-0,86%		-1,23%	-0,72%
2019	978,16	-1,28%		-2,01%	-1,02%
2020	964,72	-1,37%		-2,15%	-1,10%
2015-2020		-4,52%		-7,38%	-3,49%