Mercedes Van Volcem(Open Vld), Vlaams Parlementslid en lid van de commissie Stedelijk Beleid onderzocht de trends, woningprijzen(2005-2013) en inkomens(2005-2011) in de 13 Vlaamse centrumsteden en zet de belangrijkste conclusies op een rijtje. “Steden maken het verschil. Een daadkrachtig Vlaams stedenbeleid is noodzakelijk voor het welzijn van onze stedelingen.” Van Volcem vergelijkt de bevolking, het inkomen en de woningprijzen in een uitgebreid rapport. Klik hier voor het rapport.

 “In de toekomst zullen nog meer inwoners naar de steden trekken.  Dit vergt een daadkrachtig stedenbeleid. Vooral scholen en kinderopvang zijn in die steden zorgwekkend. De wachtlijsten zijn alom. Overal is de effectieve groei groter dan de bevolkingsprojecties van 2008 waarop men het toekomstig beleid baseert. Dit vergt een aangepast Vlaams beleid om bijvoorbeeld de wachtlijsten weg te werken. In steden zoals Kortrijk en Brugge is er geen grote aangroei. In Oostende is er vooral vergrijzing. West-Vlaanderen valt buiten de ruit van de werkgelegenheid. Dit maakt het voor hoogopgeleide jongeren minder aantrekkelijk om er te wonen. Toch zouden de West-Vlaamse steden zich samen met Rijsel, Parijs en Londen verder kunnen ontwikkelen.” verduidelijkt Van Volcem.

1)   Bevolkingsevolutie: Antwerpen kampioen, Kortrijk hekkensluiter

Bevolkingscijfers op lange en kortere termijn geven een eerste beeld van de stad.
Antwerpen spant door een hoog geboortecijfer de kroon. De stad groeide sedert 2000 met 61300 inwoners of circa 13,7%. Zelfs tussen 2012 en 2013 groeide de bevolking aan met 1,1%. Kortrijk is de hekkensluiter met quasi geen bevolkingsaanwas in de voorbije 14 jaar. Opvallend is ook de vergrijzing in Oostende die zich de laatste jaren omzet in een bevolkingsafname (-0,4% tussen 2012 en 2013).

Opmerkelijk is ook dat er bijna geen nieuwbouw is.  Van Volcem vermoedt dat er vooral woningen worden opgesplitst wat de kwaliteit van samenleven in gevaar kan brengen alsook zou op lange termijn de prijzen de prijzen kunnen dalen door verschraling van gehele woonblokken en wijken.  Kwaliteit dringt zich dus op. Gelukkig werd reeds het opsplitsen van woningen in Antwerpen ingevoerd. 

 2)   Woningprijzen

Van Volcem nam de inkomens en woningprijzen van de 13 centrumsteden onder de loep. Ze bewerkte de data tot concreet, vergelijkbaar cijfermateriaal. De ruwe data komen van de FOD Economie. “Over het algemeen kan men spreken van een lichte stijging in 2013 van de woningprijzen in de centrumsteden. Toch is er een veel diverser beeld dan de voorbije jaren. De prijzen van appartementen en villa’s dalen in een aantal steden. Het is noodzakelijk dat de prijzen standhouden of er wat op vooruit gaan, want 75% van de Vlaming is eigenaar. Een algemene daling van de prijzen zou een collectieve verarming betekenen voor alle stedelingen.” verduidelijkt Vlaams Parlementslid Mercedes Van Volcem.

Leuven veruit duurste, Roeselare goedkoopste voor gezinswoningen

De gemiddelde woningprijzen voor gewone woonhuizen schommelden in 2013 tussen de 180 000 en 310 000 euro. Leuven is de duurste eend in de bijt met een gemiddelde prijs van 310 01 euro per woning in 2013. De prijzen van gewone woonhuizen stegen afgelopen jaar het meest in Leuven (6%), Antwerpen (5,9%) en Oostende (4,2%). In tegenstelling tot het jaar ervoor, ging de prijs van de gewone woonhuizen niet in alle centrumsteden omhoog. In Sint-Niklaas (-3,3%), Turnhout (-2,5%), Hasselt (-1%) en Genk (-0,7%) zakten de prijzen. Roeselare haalt Kortrijk sedert 2013 in als goedkoopste centrumstad voor woonhuizen. Een woning kost er gemiddeld 179 751 euro.

Brugge en Gent koplopers voor appartementen

Appartementen in Brugge kosten het meest van alle centrumsteden. Gemiddeld 233 817 euro.  “Brugge is een kwalitatieve woonomgeving met veel open ruimte en groen en een veilige stad in een uniek historisch kader vlakbij de Noordzee. Dat heeft z’n invloed op de woningprijzen en zeker ook op de appartementen. De inkomens liggen er ook hoger dan het gemiddelde, wat de betaalbaarheid van de woningen ten goede komt.” verduidelijkt Vlaams Parlementslid Van Volcem.

Ook Gent kent, zowel als studentenstad en als aantrekkelijke historische stad een aantrekkingskracht dewelke zich vertaalt in de prijzen voor appartementen (€ 220 749).
Over de periode 2005-2013 kent Gent de snelste stijging van de vastgoedprijzen voor zowel woningen (+75,3%) als voor appartementen (+69,9%) van alle centrumsteden.

Voor de goedkoopste villa’s van de centrumsteden kan je terecht in Genk. Appartementen zijn dan weer het goedkoopst in Antwerpen.

3)   Inkomens

Cijfers over gemiddelde inkomens van stedelingen zijn om fiscale redenen pas 3 jaar later beschikbaar. In Antwerpen en Genk wordt het minst verdiend. Ondanks het lagere inkomen slaagt Antwerpen er niet om sneller te stijgen dan de andere steden. Het inkomen steeg van 2005 naar 2011 met 10,8%. In 2011 daalde het gemiddelde inkomen van de Antwerpenaar met 50 euro op jaarbasis. Zo stak Antwerpen Genk voorbij als slechtste inkomensleerling van de klas. De Genkse inkomens realiseerden de voorbije jaren een enorme inhaalbeweging. De Genkenaar verdiende maar liefst 21,5% meer in 2011 dan in 2005. Ook Roeselare heeft duidelijk een stap voorwaarts gezet in zake inkomens. In de zeven jaar tijd hebben ze zowel Oostende als Sint-Niklaas ingehaald wat betreft gemiddeld inkomen per inwoner. Iets wat zich ook vertaalde in een snelle stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2011.

4)   Evolutie aantal bijkomende woningen: Antwerpen relatief gezien rode lantaarn

Als we de evolutie van het aantal woongelegenheden onder de loep nemen, merken we dat Hasselt absolute koploper is met een stijging van maar liefst 13,3 procent bijkomende woongelegenheden in de afgelopen 9 jaar. Roeselare (10,4%) en Genk(9,2%) sluiten het rijtje van sterk groeiende steden qua aantal woongelegenheden.

“Antwerpen blijkt de absolute rode lantaarn:  de afgelopen 9 jaar kwamen er slechts 4% woongelegenheden bij, dit in schil contrast met de groeiende bevolkingsaantallen. De nuance is dat hoe voller alles bebouwd is, hoe minder ruimte men heeft om nog te groeien. Dit verklaart voor een deel waarom de woningprijzen in Antwerpen zo fel stegen met het gevolg dat de grootstad de minst betaalbare centrumstad is van Vlaanderen.” aldus Van Volcem.

 5)   Betaalbaarheid

Als we het gemiddeld inkomen (2011) vergelijken met de prijs van de gewone woonhuizen (2013) kunnen we een factor voor de betaalbaarheid berekenen per stad. Hieruit blijkt dat Sint-Niklaas de meest betaalbare stad is, die Aalst (vorig jaar) van de troon stoot als meest betaalbare stad. Je kan er gemiddeld met 10,83 (gemiddelde) inkomens van 2011 een (gemiddelde) woning in 2013 aanschaffen. Aalst en Roeselare vullen de top 3 aan.

“Antwerpen en Leuven scoren veruit het slechtst. Hoewel Leuven het duurst is, heeft men ook hogere inkomens. Antwerpen scoort bij de laagste (gemiddelde) inkomens waardoor ook de betaalbaarheid van wonen er precair is. Antwerpen heeft, gezien de prijsstijgingen van de woonhuizen het afgelopen jaar, Leuven ingehaald als minst betaalbare stad. Met maar liefst 16,93 jaarinkomens kan de gemiddelde Antwerpenaar een woning kopen in de stad.” aldus Vlaams Parlementslid Van Volcem.

 Als we kijken naar de evolutie van de betaalbaarheid voor de periode 2005-2011/2013 dan merken we dat Genk het meest betaalbaar evolueert. Dat is te wijten aan de prijsdaling in Genk van de woningprijzen in 2011  alsook de stijging van het inkomen in 2013. De Bruggeling staat op de tweede plaats omdat vooral zijn inkomen het snelst stijgt en de huisprijzen minder snel in verhouding waardoor ook de betaalbaarheid minder snel afneemt.”  aldus Van Volcem.

“Antwerpen en Gent worden daarentegen veel sterker en steeds minder betaalbaar als we de evolutie van de inkomens en die van de woningprijzen naast elkaar vergelijken.”