Mercedes Van Volcem(Open Vld), Vlaams Parlementslid en voorzitter van de commissie Binnenlands bestuur en Stedenbeleid onderzocht de trends, woningprijzen(2005-2015) en inkomens(2005-2013) in de 13 Vlaamse centrumsteden. Ze zet de belangrijkste conclusies op een rijtje. “Steden maken het verschil. Een daadkrachtig Vlaams stedenbeleid is noodzakelijk voor het welzijn van onze stedelingen.” Van Volcem vergelijkt de bevolking, het inkomen en de woningprijzen in een uitgebreid rapport van 70 pagina’s.

“Gent, Antwerpen en Leuven zijn steden met enorme bevolkingsgroei, erg stijgende woningprijzen. Ze zijn tevens de minst betaalbare steden: Je hebt er het meeste inkomens voor nodig om een huis te kopen. In steden zoals Brugge en Kortrijk is er geen grote aangroei. In Oostende is er vooral vergrijzing. West-Vlaanderen valt buiten de ruit van de werkgelegenheid. Hasselt, Genk en Roeselare zagen hun aantal woningen procentueel dan weer enorm toenemen.” verduidelijkt Vlaams parlementslid Mercedes Van Volcem. “In de toekomst zullen nog meer inwoners naar de steden trekken.  Dit vergt een daadkrachtig stedenbeleid. Vooral scholen en kinderopvang zijn in die steden zorgwekkend. In veel gevallen is de effectieve groei groter dan de bevolkingsprojecties waarop men het toekomstig beleid baseert. Dit vergt een aangepast Vlaams beleid om bijvoorbeeld de wachtlijsten weg te werken.”

Van Volcem gaat in op maar liefst 16 parameters voor het woonbeleid.  Ze vergelijkt de steden op vlak van bevolkingsevolutie, de middelen die ze krijgen via het Stedenfonds, stadsvernieuwingsfondsen, de woningprijzen, de woningprijzen, de woonbonus,  het aantal verkochte woongelegenheden, de inkomens, de betaalbaarheid van woningen, de rentevoeten van hypothecaire leningen, de gemiddelde oppervlakte van woningen, het aantal bouwvergunningen op jaarbasis, het aantal sociale woningen, de leegstand van woningen en de reglementering betreffende het opsplitsen van woningen. Ze bewerkte de data tot concreet, vergelijkbaar cijfermateriaal. De ruwe data komen van de FOD Economie, van de Nationale Bank en uit antwoorden op parlementaire vragen.

Enkele belangrijke conclusies van Van Volcem onderzoek op een rijtje:

1)     Bevolkingsevolutie: Antwerpen kampioen, Kortrijk hekkensluiter

In vergelijking met 2000 telden onze 13 Vlaamse centrumsteden 154 000 inwoners meer. Dat is een stijging met 10,6%. De bevolking van Antwerpen, Gent en Hasselt groeide die afgelopen 16 jaar zelf met meer dan 12%. De bevolking in Brugge en Kortrijk blijft zo goed als gelijk in de voorbije periode. “Het beeld wordt diverser als we kijken naar het aantal jongeren en jonge gezinnen die zich in de stad gaan vestigen. Vooral de grote studentensteden groeien aan. Ook de korte termijn evolutie toont tendensen. Zo telden de Vlaamse centrumsteden in 2015 maar liefst 1.615.567 stedelingen of een stijging met 9.111 inwoners in vergelijking met het jaar voordien. In Gent en Antwerpen kwamen er meer dan 2000 nieuwe inwoners bij. Roeselare is de snelste groeier met een groei van maar liefst 1,1% van de ganse bevolking op 1 jaar tijd.

De samenstelling van die bevolking biedt nog meer inzichten. Sedert 2001 steeg het aantal -5 jarigen gemiddeld genomen per centrumstad met 25,3 procent. Het aantal 5 tot 19- jarigen stijgt gemiddeld met 6,9 procent terwijl de zogenaamde actieve bevolking (20 tot 64 jarigen) met 10,7% stijgt. De toename van het aantal 65+ers (8,8%) is dan weer grotendeels te wijten aan de toename van het aantal 80+ers (53,9%). Oorzaken van de evoluties in de cijfers zijn het aantal geboortes, migratie en langere levensverwachting. De cijfers wijzen met andere woorden op een babyboom in bepaalde steden, in combinatie met een steeds ouder wordende bevolking. Er zijn enorme verschillen per centrumstad. Antwerpen had in 2015 46% meer -5 jarigen dan in 2001. Er is sprake van een enorme babyboom. In Oostende is er dan weer een vergrijzingsgolf.

2)     Woningprijzen

“Over het algemeen kan men spreken van een stagnatie van de woningprijzen in de centrumsteden in 2014. Er is sprake van een veel diverser beeld dan de voorbije jaren. De prijzen van appartementen en villa’s dalen in een aantal steden. Het is noodzakelijk dat de prijzen standhouden of er wat op vooruit gaan, want 75% van de Vlaming is eigenaar. Een algemene daling van de prijzen zou een collectieve verarming betekenen voor alle stedelingen.” verduidelijkt Vlaams Parlementslid Mercedes Van Volcem.

Leuven duurste stad gevolgd door Brugge, Kortrijk goedkoopste voor gezinswoningen

De gemiddelde woningprijzen voor gewone woonhuizen schommelden in 2014 tussen de 180 000 en 312 000 euro. Leuven is de duurste eend in de bijt met een gemiddelde prijs van 312 162 euro per woning in 2014. Brugge volgt als tweede duurste stad met een kostprijs van 243 998 euro voor een gemiddelde woning. Kortrijk is de goedkoopste centrumstad. Je betaalde er in 2014 gemiddeld 181 830 euro voor een woning.

Brugge en Gent koplopers voor appartementen

Appartementen in Brugge kosten het meest van alle centrumsteden. Gemiddeld 239 661 euro.  “Brugge is een kwalitatieve woonomgeving met veel open ruimte en groen en een veilige stad in een uniek historisch kader vlakbij de Noordzee. Dat heeft z’n invloed op de woningprijzen en zeker ook op de appartementen. De inkomens liggen er ook hoger dan het gemiddelde, wat de betaalbaarheid van de woningen ten goede komt.” verduidelijkt Vlaams Parlementslid Van Volcem.

Ook Gent kent, zowel als studentenstad en als aantrekkelijke historische stad een aantrekkingskracht dewelke zich vertaalt in de prijzen voor appartementen (€218 249).  Over de periode 2005-2014 kent Kortrijk de snelste stijging van de vastgoedprijzen voor woningen (+75 %). Leuven steeg het snelst wat betreft appartementen (70,3%).

De woningprijzen van 2015 zijn door een technisch euvel nog enige tijd niet beschikbaar bij de FOD Economie.

De notarisbarometer voorziet meer recente woningprijzen(2015). Doordat ze werken met andere parameters is vergelijken met de cijfers van de FOD statistiek niet mogelijk. Ze maken bijvoorbeeld geen onderscheid tussen gewone woonhuizen en villa’s, waardoor de cijfers erg verschillen dan deze van de FOD Economie.

Als we de notariscijfers 2014 en 2015 vergelijken merken we hiernavolgende tendensen. In vier centrumsteden is er sprake van een daling van de woningprijzen. Het gaat over Genk (-9,3%), Aalst (-7%), Sint-Niklaas (-4,2%) en Oostende (-3%).  Roeselare (+9,9%) en Hasselt (+8,5%) zijn de sterkste stijgers.

In absolute cijfers staat Leuven nog steeds geboekt als duurste centrumstad. In 2015 betaalde de gemiddelde Leuvenaar € 323 009 voor z’n woning. Brugge (€ 284 293) strandt op de tweede en Gent (€277 473) op de derde plaats.

3)     Inkomens

In Antwerpen wordt het minst verdiend. Ondanks het lagere inkomen slaagt Antwerpen er niet om sneller te stijgen dan de andere steden. Wel integendeel. Het noteert de traagste groei in de voorbije 9 jaar. Het inkomen steeg van 2005 naar 2013 met 15,4%. In 2013 was het gemiddeld inkomen er 15 050 euro per inwoner.  Het gemiddeld inkomen van Genk steeg een pak meer tot 15 227. Zo’n 26,2% sedert 2005.  Waar men in 2005 nog heel ver achterop hinkte, vindt men nu opnieuw aansluiting bij de staart van het peloton.

Brugge heeft duidelijk de grootste stap voorwaarts gezet inzake inkomens. In negen jaar tijd groeide het inkomen met 30,1%, het meeste van alle centrumsteden. In absolute aantallen verdient de gemiddelde Bruggeling 18 969 euro  op jaarbasis (netto belastbaar inkomen). Iets wat zich ook vertaalde in een snellere stijging van de woningprijzen tussen 2005 en 2013.

De koploper in absolute cijfers is Leuven (19 654 euro)  gevolgd door Hasselt (19 106 euro).  Brugge is derde mede dankzij de snelste groei in de voorbije jaren.

4)     Betaalbaarheid

Als we het gemiddeld inkomen (2013) vergelijken met de prijs van de gewone woonhuizen (2014) kunnen we een factor voor de betaalbaarheid berekenen per stad. Hieruit blijkt dat Kortrijk de meest betaalbare stad is. Je kan er met 10,2 (gemiddelde) inkomens van 2013 een (gemiddelde) woning in 2014 aanschaffen. Aalst en Roeselare vullen de top 3 aan. Door de daling van de woningprijzen in enkele centrumsteden gaat de betaalbaarheid er op vooruit als je vergelijkt met bijvoorbeeld het aantal benodigde inkomens van 2011 voor de gemiddelde prijs van woningen in 2013.

“Antwerpen en Leuven scoren veruit het slechtst. Hoewel Leuven het duurst is, heeft men ook hogere inkomens. Antwerpen scoort bij de laagste (gemiddelde) inkomens waardoor ook de betaalbaarheid van wonen er precair is. Antwerpen schuift, gezien de prijsdaling van de woonhuizen het afgelopen jaar, de eer als minst betaalbare stad opnieuw naar Leuven. Met gemiddeld 15,9 jaarinkomens kan de gemiddelde Leuvenaar een woning kopen in zijn stad.” Verduidelijkt Van Volcem.

Als we kijken naar de evolutie van de betaalbaarheid voor de voorbije 10 jaar dan merken we dat Genk het meest betaalbaar (of minst onbetaalbaar) evolueert.  Dit is het gevolg van de stijging van het inkomen van de Genkenaars in 2014. Oostende staat op de tweede plaats omdat de woningprijzen er het voorbije jaar gedaald zijn. Brugge strand op een derde plaats. In deze steden stegen de woningprijzen de voorbije 10 jaar iets minder dan dubbel zo veel als de inkomens. Leuven, Antwerpen en Gent werden de voorbije 10 jaar daarentegen steeds minder betaalbaar als we de evolutie van de inkomens en die van de woningprijzen naast elkaar vergelijken.  De woningprijzen stegen er drie maal zo snel als de inkomens.

5)     Aantal woongelegenheden

“In Antwerpen(+5,2%) kwamen procentueel het minst aantal woongelegenheden bij sedert 2005. In absolute aantallen is dat het meest: bijna 13 000. In Gent(+7,9%) waren dat er iets meer dan 10 000. Hasselt is absolute koploper met een stijging van maar liefst 15,6 procent bijkomende woongelegenheden in de afgelopen 10 jaar. Roeselare (13,1%) en Genk(11%) sluiten het rijtje van sterk groeiende steden qua aantal woongelegenheden.” aldus van Volcem. “De lage procentuele groei van woongelegenheden in Antwerpen staat in schil contrast met de groeiende bevolkingsaantallen. Dit verklaart voor een deel waarom de woningprijzen in Antwerpen zo fel stegen met het gevolg dat de grootstad de minst betaalbare centrumstad is van Vlaanderen.”

Sedert 2005 kwamen er in de centrumsteden 59623 woongelegenheden bij goed voor een groei van 7,2%.

 Het uitgebreid onderzoek kan je hier downloaden.