De voorbije 60 jaar werden huizen in Vlaanderen 48 keer duurder. Een gemiddelde stijging van 91 procent per decennium. Het ligt de Vlaming als een baksteen op de maag. Wordt een huis iets voor de happy few?  Experten beweren van niet. “Er spelen nog ander factoren een rol”. De krant De Tijd ging in gesprek met Philippe Janssens en Sien Dewinter.

Wat is jouw mening? Mail me op mercedes.vanvolcem@vlaamsparlement.be

In 1947 gaat mijn grootvader, een prille twintiger, op eigen benen staan. Het huurhuis waar hij intrekt, heeft geen elektriciteit. Zijn huisraad kan op één blaadje: ‘1 stoove. 1 kolenbak. 1 schuppe. 1 schaare’ – enzovoort. In 1953 bouwt hij zijn eigen woning. Prijs van een doorsneehuis op dat moment in Vlaanderen: 4.232 euro. Prijs van zo’n huis vandaag: 211.000 euro. Dat is maal 48 in 60 jaar. Zijn huizen onbetaalbaar geworden? Worden ze het in de toekomst helemáál? Over weinig heerst groter pessimisme, blijkt uit de peiling van De Tijd/Ipsos naar onze verwachtingen voor de volgende generaties (De Tijd, 17 oktober). 61 procent van de

respondenten denkt niet dat kinderen vandaag nog mogen verwachten op eigen kracht een woning te kunnen verwerven die even groot is – of groter – dan die van hun ouders.

Philippe Janssens, éminence grise van het vastgoedstudiebureau Stadim, is allerminst verbaasd. Hij kent de verzuchting dat huizen duur zijn. ‘Dat is een waarheid van alle tijden en alle plaatsen.’ Hij kent ook de cijfers. Al 35 jaar bestudeert hij de prijzenevolutie op de vastgoedmarkt. Maal 48 tussen 1953 en 2013 is een indrukwekkend cijfer, weet hij. Hij heeft het namelijk zelf berekend. Cijfers zijn belangrijk, weet hij ook. Hij heeft er zijn beroep van gemaakt. Maar cijfers moet je in hun context zien, benadrukt hij.

Hij toont bijgaande grafiek met de evolutie van de huizenprijzen de voorbije 30 jaar. Twee lijnen, een rode en een groene. De rode lijn toont de stijging van de huizenprijzen. De groene lijn – die bijna samenvalt met de rode – heeft wat meer uitleg nodig. Het is het amalgaam van vier cijfers: de koopkracht, de inflatie, de rentevoet ende looptijd van leningen. De vier eeuwige variabelen van elke vastgoedtransactie, zeg maar. ‘Als je die vier cijfers aan elkaar koppelt, en op een tijdlijn uitzet, wat zie je dan? Bijna knal dezelfde evolutie. Het verschilt geen halve procent met de prijzenevolutie vande huizen.’

‘De huizenprijzen zíjn enorm gestegen’, zegt Janssens. ‘Tussen 1983 en 2013 maal 6,4. Maar onze financieringscapaciteit

is ook enorm toegenomen. Met 94 procent. In 1983 beliepen de intrestvoeten tot 14 procent. Vandaag spreken we over 3,5 procent. Dus met een zelfde afbetaling kan je bijna dubbel zoveel lenen. In die 30 jaar is de inflatie ook bijna verdubbeld en is de koopkracht met 57 procent gestegen. Tel daar nog eens het effect bij van een langere financieringstermijn bij, en je bent er.’

Duwke

Er heeft de voorbije jaren wel een belangrijke verschuiving plaatsgevonden. Philippe Janssens: ‘Toen ik in 1978 mijn huis kocht, gaven de banken een financiering van pakweg 75 procent. Maar mijn generatiegenoten en ik kochten tegen 115 procent – 100 procent aankoopprijs, plus registratierechten en notaris- en hypotheekkosten. Het verschil tussen die 75 procent die de bank ons gaf, en die 115 procent die we moesten betalen, vanwaar haalden we die? Van ‘het duwke’.’

Het ‘duwke’? Janssens: ‘Onze grootouders regelden voor hun overlijden hun successie. Onze ouders waren toen 50 à 55 jaar. In die fase van hun leven hadden ze het geld niet meer nodig. Ze gaven het door aan ons, de volgende generatie, om te investeren in ons huis. Maar gaandeweg gingen die grootouders almaar langer leven – vaak tot tien jaar en langer. Dus kwamen die middelen almaar later vrij.’

‘De banken namen de rol van ‘het duwke’ over. Ze zeiden: ‘Je krijgt van ons geen 75 procent van het aankoopbedrag, maar veel meer. 80, 90, 100… 110 procent zelfs.’ Het gevolg: je probleem was niet langer het startkapitaal bij elkaar te krijgen, het werd: kan ik de financieringslast dragen? Daar hielpen de banken nóg een keer. ‘Geen probleem,’ zeiden ze, ‘we verlengen dat naar 25 jaar. 30 jaar zelfs, als het moet.’

‘Maar sinds de crisis kan dat niet meer. Vanwege de Basel II- en de Basel III-akkoorden en de Europese regelgeving plooien de banken terug. Ze financieren maximaal nog 80 procent. Vele stellen de maximumtermijn voor financiering op 25 jaar, sommige zelfs nog korter.’

‘Wat betekent dat voor de komende jaren en de volgende generatie? Mijn hypothese is dat die er iets langer, ongeveer tien jaar, over zal doen om het eerste huis te kopen. De voorbije jaren was de leeftijd waarop jonge mensen een huis kochten, gezakt naar 27 à 32 jaar door de soepelheid van de banken. Ik denk dat we de komende jaren weer zullen evolueren naar 40 à 45 jaar.’

Maar huizen zullen dus betaalbaar blijven, ook voor de volgende generatie? ‘Mensen hebben altijd huizen gekocht’, zegt Philippe Janssens. ‘En daarbij hebben altijd dezelfde factoren gespeeld: koopkracht, inflatie, rentevoet en looptijd van de lening. Sommige dingen veranderen nooit.’

Wat vertellen andere cijfers? Stijgt het aantal huizeneigenaars in Vlaanderen, of daalt het? Neemt het aantal jonge eigenaars toe of af? De laatste gegevens dateren al van 2005 – binnenkort komt er een update – maar ze zijn wel interessant. Grosso modo driekwart van de Vlaamse gezinnen heeft volgens die gegevens een eigen huis. Dat cijfer is sinds 1981 gestegen met 9 procentpunten. Ook het aantal eigenaars jonger dan 40 zat tussen 1985 en 2005 in de lift. Kan dat een richtingwijzer zijn voor de toekomst?

‘Grotendeels volg ik de analyse van Philippe Janssens’, zegt Sien Winters, woonspecialiste van de KU Leuven. ‘De koopkracht, wat een doorsneekoper kan betalen, bepaalt de huizenprijzen. De afgelopen decennia speelde dat heel duidelijk. De huishoudinkomens bleven stijgen, de intrestvoeten bleven dalen, en in 2005 kwam daar nog eens de woonbonus bij. Plus: de looptijd van de lening werd langer, wat de prijzen ook weer omhoog duwde omdat mensen meer konden betalen.’

Werd en wordt het daardoor voor jongeren moeilijker om een eigen huis te kopen? ‘Specifiek voor de jongere generatie hebben we geen recente analyses’, zegt Winters. ‘Maar vanuit de redenering dat de prijs de koopkracht volgt, is er gemiddeld gezien geen betaalbaarheidsprobleem. Het is wél moeilijker geworden om huizen te kopen in steden en bepaalde regio’s, zoals de Brusselse Rand, waarde prijzen mee bepaald worden door de hogere inkomens. Voor de lagere inkomens hebben we in het verleden het aandeel eigenaars zelfs zien dalen.’

Bottleneck

Voor de aanstormende generatie ziet Winters wel een mogelijke bottleneck. ‘De jongeren van vandaag zullen minder zeker zijn dan de vorige generatie over het verwachte inkomen. Om die reden zullen ze mogelijk voorzichtiger zijn met de aankoop van een huis en het aangaan van een lening. De banken zijn ook voorzichtiger geworden bij het toekennen van leningen. Die twee evoluties samen zouden een rem kunnen zetten op de kans om eigenaar te worden.’

‘Maar op zich hoeft dat niet echt een ramp te zijn. Het zou betekenen dat jongeren wat langer mobiel blijven op de arbeidsmarkt. Dat zou de economie ten goede kunnen komen. En het zou kunnen betekenen dat de huurmarkt aan belang herwint, en positief evolueert. Nu heeft die huurmarkt een groot betaalbaarheids- en kwaliteitsprobleem, vooral voor de lagere inkomens. Dat is bekend.’

Correctie

Wat wordt het effect van het economisch onzekere klimaat, met daarbovenop nog eens de woonbonus die hervormd wordt? ‘Als de markt correct reageert, zal ook de prijs zakken’, zegt Sien Winters. ‘Dan zal dat dus niet ten koste gaan van de betaalbaarheid, toch niet ‘gemiddeld’. Maar zulke voorspellingen zijn moeilijk. Er speelt ook een moeilijk in te schatten psychologisch aspect. Zal de koper erop vertrouwen dat de prijs wel herneemt? Of zal hij plots het vertrouwen kwijt zijn? Het is niet uitgesloten dat er een correctie komt. Maar nogmaals: prijzen voorspellen is moeilijk.’

Dit artikel verscheen in krant De Tijd.