Wie hoort thuis in de sociale huisvesting? Alleen de grootste stakkerds of iedereen die het moeilijk heeft op de gewone woningmarkt? Terwijl de Vlaamse regering er alles aan doet om zo veel mogelijk sociale woningen te bouwen, pleiten uitgerekend de liberalen ervoor om de rijkste huurders wandelen te sturen.  62.000 Vlamingen wachten op een sociale woning.  Maar horen zij daar wel allemaal thuis? Mercedes Van Volcem (Open VLD): ‘Als we de 10 procent hoogste inkomens laten vertrekken, komen er in één klap 14.000 sociale woningen vrij.’

”Al bouwen we elk jaar 10.000 nieuwe sociale woningen. Dat lost niets op. Want er is geen enkele doorstroming: wie in een sociale woning terechtkomt, gaat er nooit meer weg’, zegt Mercedes Van Volcem (Open VLD), Vlaams Parlementslid en schepen van Huisvesting in Brugge. ‘Sociale huisvesting zou nochtans in de eerste plaats een vangnet moeten zijn voor mensen die het tijdelijk moeilijk hebben.’ Als het aan haar ligt, wordt het huidige systeem dan ook grondig hervormd. Daartoe diende ze onlangs een conceptnota in bij de commissie voor Woonbeleid, Stedelijk Beleid en Energie van het Vlaams Parlement. ‘Zoals we nu bezig zijn, kunnen we heel Vlaanderen vol sociale woningen bouwen zonder dat de wachtlijsten structureel korter worden’, zegt ze.

Vandaag wachten ongeveer 62.000 Vlaamse gezinnen en alleenstaanden op een sociale woning. Sommigen komen in aanmerking voor een appartement in een woonblok, anderen voor een rijhuisje in een sociale wijk. ‘Meer dan de helft van onze wachtlijst bestaat uit alleenstaanden, single ouders met kinderen of koppels zonder kinderen’, zegt Hans Heyse, directeur van de Gentse sociale huisvestingsmaatschappij Volkshaard. ‘Vroeger hadden we veel meer gezinnen en dus bouwden we vooral huizen op hun maat. Gelukkig hebben we het roer bijtijds omgegooid en zijn we meer woningen met een of twee slaapkamers beginnen te bouwen.’ Doordat de huishoudens kleiner worden, zijn er natuurlijk meer woningen nodig en groeien de wachtlijsten vanzelf aan.

Daarnaast zorgt ook de stijgende armoede voor een toestroom van kandidaat-huurders. ‘Vandaag hebben alleen mensen met een heel laag inkomen toegang tot een sociale woning’, zegt de Leuvense schepen van Wonen Jaak Brepoels (SP.A). ‘Neemt de armoede toe, dan is het net die groep die aangroeit en het nog moeilijker krijgt op de private woningmarkt.’ Uit een recente studie van de denktank Itinera blijkt inderdaad dat de goedkopere marktsegmenten de laatste jaren veel meer in prijs zijn gestegen dan de duurdere. Dat komt vooral door de schaarste op die huurmarkt, die is ontstaan door gezinsverdunning, het feit dat er minder woningen worden gebouwd en de neiging van veel eigenaars om hun eigendom te verkopen in plaats van te verhuren.

Maar er is nog een reden waarom de wachtlijsten maar blijven aandikken: de stijgende noden in alle domeinen van de welzijnssector. Daardoor melden er zich steeds meer kandidaat-huurders die onder meer uit de psychiatrie, de gehandicaptenzorg en de bijzondere jeugdzorg komen. ‘Het kan niet dat huisvesting moet opdraaien voor het feit dat ze bij welzijn te weinig middelen hebben’, zegt Brepoels. ‘De bewoners van sociale wijken en woonblokken hebben nu al vaak het gevoel dat alle mensen die gewone huurders niet in hun buurt willen op hen worden afgeschoven. Na de vreemdelingen krijgen we nu ook nog de zottekes op ons dak , zeggen ze dan.’

Huisvestingsmaatschappijen worden de laatste jaren overspoeld met aanvragen van mensen die niet meer worden opgevangen in een instelling of woonproject. ‘We krijgen bijvoorbeeld vragen van autisten, licht mentaal gehandicapten en ex-gedetineerden die dringend een woning nodig hebben’, zegt Hans Heyse. ‘Als we al die mensen voorrang zouden geven, dan kwam de gewone man niet meer aan de bak.’ En dat kan de bedoeling niet zijn. Nochtans doet in de sector het gerucht de ronde dat Vlaams minister van Wonen Freya Van den Bossche (SP.A) van plan is om een rist moeilijke doelgroepen een duw in de rug te geven. ‘Dat is echt nog niet aan de orde’, zegt ze zelf. ‘Tegen het voorjaar van 2012 wil ik een voorstel klaar hebben voor de aanpassing van het sociaal huurbesluit. Natuurlijk wil ik daarbij luisteren naar de vraag van de welzijnssector om bijzondere aandacht te hebben voor sommige doelgroepen. Zo is het bijvoorbeeld bespreekbaar om een aantal woningen te bouwen dat aan specifieke noden voldoet. Maar de begeleiding van die mensen blijft de taak van welzijn.’

Nu valt niet te ontkennen dat huisvestings- en welzijnsproblemen vaak met elkaar verweven zijn. Wie moeite heeft om een degelijke woning te vinden, zit meestal ook met een boel andere besognes. Daarom lanceerden Freya Van den Bossche en Vlaams minister van Welzijn Jo Vandeurzen (CD&V) eind vorig jaar alvast een aantal gezamenlijke proefprojecten, zoals groepswonen voor senioren in Antwerpen en een woonproject voor ex-gedetineerden in Turnhout.

Zodra je op een wachtlijst staat, kan het nog jaren duren voor je daadwerkelijk een huis toegewezen krijgt. ‘Hier in Brugge moeten gezinnen gemiddeld 4 jaar en 3 maanden op een sociale woning wachten, alleenstaanden zelfs nog een pak langer’, zegt Mercedes Van Volcem. ‘Dat zorgt vaak voor schrijnende toestanden, want sommige mensen zouden onmiddellijk geholpen moeten worden.’

Het principe is simpel: wie bovenaan op de wachtlijst staat, krijgt als eerste een woning. Als het vrijgekomen huis of appartement tenminste op maat van het betrokken gezin is. Daarnaast wordt voorrang gegeven aan mensen met een acute woningnood, onder meer doordat hun huis onbewoonbaar is verklaard of doordat ze zijn onteigend. Lokale besturen kunnen ook zelf een doelgroepenplan opstellen, waardoor bijvoorbeeld voorrang wordt gegeven aan senioren of plaatselijke kandidaten. Maar wie daarnaast nog achterpoortjes zoekt om sneller aan een sociale woning te komen, is eraan voor de moeite.

Zelfs het spreekuur van de plaatselijke parlementariër biedt tegenwoordig geen soelaas meer. ‘De mensen komen het me nog wel vragen, hoor’, zegt Van Volcem. ‘Maar als politicus kún je gewoonweg niet meer in de wachtlijsten ingrijpen. Zelfs als ik dat zou willen.’ Vroeger gebeurde dat nochtans courant. Kiezers aan een sociale woning helpen, was decennialang een van de populairste vormen van dienstbetoon. ‘Destijds werden woningen een beetje à la tête du client toegewezen’, zegt Hans Heyse van de Volkshaard. ‘Maar nu kan dat niet meer. Ik vind zelfs dat we tegenwoordig te weinig vrijheid hebben. Stel dat er een flat vrijkomt in een woonblok met allemaal Turken en de eerste op de lijst is een Cyprioot. Ook al weten we op voorhand dat zoiets problemen zal opleveren, toch moeten we de woning aan die man toewijzen. Dat is soms zeer frustrerend.’

Terwijl mensen op een sociale woning wachten, wonen ze vaak in een te krap, haveloos appartement dat ze voor te veel geld op de private markt huren. En ondertussen worden hun problemen er niet kleiner op. Dus is iedereen het erover eens dat de wachtlijsten zo snel mogelijk tot aanvaardbare proporties moeten worden teruggebracht. Maar over de manier waarop dat moet gebeuren, is er veel minder eensgezindheid. Terwijl de Vlaamse regeringspartijen SP.A en CD&V zweren bij de versnelde bouw van nieuwe sociale woningen, stelt Mercedes Van Volcem vanuit de oppositie voor om te wieden in het huurdersbestand: wie na verloop van tijd meer gaat verdienen, moet eruit.

Vandaag mag een huurder zijn leven lang in een sociale woning blijven. Alleen bij echte wanbetaling of zeer zware leefbaarheidsproblemen kan hij er worden uitgezet. ‘Maar er moet al veel gebeuren voor een vrederechter daartoe overgaat’, zegt Hans Heyse. ‘Want voor die mensen is zo’n sociale woning meestal het enige betaalbare dak dat ze nog boven hun hoofd kunnen hebben.’

Ook domiciliefraude zou een reden kunnen zijn om weggestuurd te worden. Maar in de praktijk wordt dat amper gecontroleerd. Nochtans zijn de huisvestingsmaatschappijen ervan overtuigd dat veel mensen liegen over hun gezinssamenstelling. Wie aanspraak wil maken op een leefloon of een sociale woning, is nu eenmaal beter af als alleenstaande. En laat een sociale huurder zijn of haar nieuwe partner bij zich intrekken, dan wordt de huur opgetrokken en daalt het leefloon of de uitkering van de betrokkenen. Reden genoeg om te liegen dus. ‘Als wij domiciliefraude melden, gebeurt daar verder niets mee’, aldus Heyse. ‘En dat terwijl een doorgedreven controle de overheid veel zou kunnen opbrengen. Maar op dit moment heeft de inspectie Ruimtelijke Ordening, Woonbeleid en Onroerend Erfgoed (RWO) het te druk met haar maniakale controle op de sociale huisvestingsmaatschappijen zelf.’ Daar zullen de vele lijken die de voorbije jaren bij die maatschappijen uit de kast zijn gevallen wellicht niet vreemd aan zijn.

Wie elke maand netjes huur betaalt en het verder niet al te bont maakt, hoeft in principe dus nooit meer te verhuizen. En de meesten doen dat ook niet. Als er huurcontracten worden opgezegd, is dat doorgaans omdat mensen in een andere sociale woning trekken, overlijden of naar een rusthuis gaan. Het gebeurt niet vaak dat ze uit eigen beweging opstappen om zich op de private markt te wagen. Ook niet als ze een royale erfenis krijgen of de Euro Millions winnen. ‘Zo zijn er mensen die in een sociale woning wonen, maar ondertussen wel hun ouderlijke huis verhuren’, aldus Van Volcem. ‘Dat vind ik echt niet kunnen.’

Op het moment dat een kandidaat-huurder zich op een wachtlijst inschrijft, mag hij geen eigen huis hebben. Behalve als hij ouder is dan 55 jaar. ‘Een 55-plusser mag wel een eigendom hebben op voorwaarde dat hij het binnen het jaar na de toewijzing van een sociale woning verkoopt’, aldus Heyse. ‘Daardoor komen er ook zo veel senioren in aanmerking voor een sociale woning. Ze verkopen dan hun eigen huis, zetten het geld op een spaarrekening en betalen ondertussen maar 200 euro huur omdat ze een klein pensioen hebben. Dat is echt een hiaat in de wet.’

Ook als het inkomen van een huurder stijgt, omdat hij bijvoorbeeld werk heeft gevonden of promotie maakt, mag hij gewoon blijven. Vandaag heeft een vierde van de sociale huurders een inkomen dat hoger is dan de maximumgrens bij toewijzing. Zij betalen dan wel huurgeld dat dicht in de buurt komt van de marktprijs. ‘Maar wie wordt daar beter van? De sociale huisvestingsmaatschappijen natuurlijk’, aldus Van Volcem. ‘Het is logisch dat zij zo veel mogelijk van die betere huurders in hun huizen willen, want daar worden ze zelf alleen maar rijker van. En ondertussen blijven er duizenden mensen die echt nergens anders terechtkunnen op de wachtlijst staan.’

Daarom ziet Van Volcem die betere verdieners liever vertrekken. ‘Ik pleit voor de invoering van tijdelijke contracten voor nieuwe sociale huurders’, zegt ze. ‘Alleen wie om de een of andere reden echt niet in staat is om te werken, zou levenslang in zo’n huis moeten kunnen wonen. De anderen moeten worden aangemoedigd om een job te zoeken. Om de drie jaar moet dan worden onderzocht of ze nog wel aan het inkomenscriterium voldoen om in een sociale woning te mogen wonen. Is dat niet zo, dan moeten ze met behulp van sociale leningen iets op de private markt zoeken. Als we de 10 procent hoogste inkomens op die manier laten vertrekken, komen er in één klap 14.000 sociale woningen vrij.’

Nu is het evenwicht in zo’n sociale wijk of woonblok vaak heel precair. Er wonen mensen met de meest uiteenlopende problemen, van psychische en fysieke ziektes tot grote schuldbergen en lange strafbladen, dicht bij elkaar. Het gaat ook om bewoners met verschillende nationaliteiten, achtergronden en leeftijden, en dat zorgt onvermijdelijk voor spanningen en gekrakeel. Daarom vinden de meeste lokale mandatarissen het belangrijk dat er ook stabielere huurders in die wijken wonen. ‘Als we net die mensen wegsturen, zullen we de sociale mix en het gemeenschapskarakter van die buurten verstoren’, aldus Jaak Brepoels. ‘Bovendien vind ik het onmenselijk om huurders die jarenlang in zo’n huis hebben gewoond en volledig in de buurt zijn geïntegreerd buiten te zetten om de simpele reden dat ze meer zijn gaan verdienen.’

Ook minister Van den Bossche voelt er niets voor om de betere huurders in de richting van de private markt te duwen. ‘Om te beginnen is het niet omdat ze een iets hoger inkomen hebben dan de gemiddelde sociale huurder dat ze sterk genoeg zijn om op de private markt aan de bak te komen’, zegt ze. ‘Daarnaast moeten we er koste wat het kost voor zorgen dat er in sociale wijken ook mensen wonen die een job en ambities hebben. Anders neem je alle toekomstperspectief weg en riskeer je getto’s te creëren.’

Van den Bossche overweegt zelfs om de inkomensgrens in de toekomst nog op te trekken. In de eerste plaats omdat gezinnen die vandaag net boven die grens zitten het volgens haar erg moeilijk hebben op de private markt. ‘We zouden die grens bijvoorbeeld kunnen verhogen in gemeenten of regio’s waar er voldoende sociale woningen zijn of waar er een grote inhaalbeweging op stapel staat’, zegt ze.

Die inhaalbeweging blijft de speerpunt van Van den Bossches beleid. Volgens het Grond- en Pandendecreet uit 2009 moeten er tegen 2020 nog 37.000 sociale huurwoningen bij komen. Mooi plan. Maar niet bepaald haalbaar. Daarom besloot de Vlaamse regering afgelopen vrijdag om de deadline naar 2023 te verschuiven. De belangrijkste reden is dat de sociale huisvestingsmaatschappijen al die ambitieuze doelstellingen niet kunnen bijbenen. Om te beginnen omdat de procedure om groen licht te krijgen voor een bouwproject bijzonder traag en log is. ‘Daardoor duurt het soms wel drie jaar eer zo’n woning kan worden gerealiseerd’, aldus Heyse. ‘Men is nu eenmaal ontzettend streng bij de beoordeling van de plannen. Vroeger had de politiek misschien te veel te zeggen maar nu is de slinger te ver doorgeslagen en heeft de ambtenarij alle macht.’

Een veel groter probleem is dat sommige huisvestingsmaatschappijen hun bouwplannen in de koelkast hebben opgeborgen omdat ze te weinig geld hebben. Daarom heeft Van den Bossche ook haar financieringsplan herzien en worden de bouwsubsidies van 53 naar 65 procent verhoogd. Daarnaast wil de minister, bovenop de 37.000 geplande sociale huurwoningen en de 21.000 sociale koopwoningen, ook nog 6000 zogenaamde bescheiden woningen laten bouwen voor mensen met een iets hoger inkomen. Ook het huurgeld van die groep zou de huisvestingsmaatschappijen wat meer financiële armslag moeten geven. Dat idee ligt trouwens in de lijn van het voorstel dat Vlaams Parlementslid Veerle Heeren (CD&V) vorige week lanceerde. Zij wil het starters en jonge gezinnen die net buiten de inkomensgrenzen vallen mogelijk maken om tijdelijk een sociale woning te huren. Ook al om de huisvestingsmaatschappijen te spijzen.

Want die hebben niet alleen geld nodig om nieuwe huizen te bouwen, maar ook om het bestaande patrimonium te renoveren. ‘Nogal wat huurders hebben weinig respect voor hun huis en wonen het volledig uit’, zegt Hans Heyse. ‘Daardoor moeten we onze gebouwen ongeveer om de twintig jaar renoveren.’ Los van de normale slijtage moeten al die woningen in het kader van het Energierenovatieprogramma 2020 ook dakisolatie, dubbel glas en een condensatieketel krijgen. Om het patrimonium op een aanvaardbaar kwaliteitsniveau te brengen, zou er in totaal 2,9 miljard euro nodig zijn gespreid over 10 jaar. Dat vindt Van Volcem al te gek. Daarom stelt ze voor om de woningen die er het ergst aan toe zijn via renovatieleningen aan de bewoners te verkopen.

Ondertussen komt de private bouwsector nog niet echt over de brug. Sinds het Grond- en Pandendecreet van kracht is, moeten verkavelaars bij elk groot project nochtans een bepaald percentage sociale woningen bouwen. Ze kunnen dat zelf doen of een deel van de grond aan een sociale huisvestingsmaatschappij verkopen. Tot nu toe kiezen de meesten voor de laatste optie: in twee jaar tijd werden nog maar 359 woningen aangemeld die private bouwmaatschappijen zelf wilden realiseren. ‘Mij maakt het op zich niet zo veel uit wie die woningen bouwt’, zegt Freya Van den Bossche. ‘Zolang ze er maar komen. Wel vind ik het niet kunnen dat sommige private ondernemingen nog altijd al het mogelijke doen om de wet te omzeilen.’

Hoe dan ook, de komende jaren zullen er in Vlaanderen nog duizenden sociale woningen bij komen. En wellicht wordt er daarna weer een nieuw ambitieus plan opgesteld voor nog meer wijken en woonblokken. Voor jonge gezinnen, eenzame bejaarden, psychiatrische patiënten, allochtone families en alleenstaande ouders. En straks misschien ook voor Vlamingen die vandaag nog net iets te veel verdienen. ‘Al moeten we half Vlaanderen volbouwen’, zegt Jaak Brepoels. ‘Het is nu eenmaal onze maatschappelijke opdracht om ervoor te zorgen dat iedereen op een goede plek kan wonen. Wat dat ons ook kost.’

Bron: Knack