Onze steden evolueren constant. Vlaams parlementslid en voorzitter van de Commissie Binnenlands Bestuur, Inburgering en Integratie Mercedes Van Volcem onderzoekt elk jaar de trends in deze steden.

Van Volcem analyseerde:

• De bevolkingsaangroei per centrumstad
• De samenstelling van de bevolking per centrumstad
• Projecties van het aantal alleenwonenden per centrumstad
• De mediaanleeftijd per centrumstad
• Het budget van het stedenfonds
• De subsidies voor stadsvernieuwingsprojecten 2005-2012
• De prijzen van huizen, appartementen en villa’s in de centrumsteden tot en met 2016
• Het aantal woongelegenheden en het aantal transacties per centrumstad
• Aantal bijkomende woongelegenheden tijdens periode 2005-2015
• Fiscale inkomens per centrumstad tot en met 2014
• Betaalbaarheid per centrumstad: vergelijking inkomens vs woningprijzen
• De rentevoeten van de hypothecaire leningen tot 2017
• Oppervlakte met woonfunctie per centrumstad
• De gemiddelde bewoonbare oppervlakte van nieuwbouwrealisaties per centrumstad
• Aantal bouwvergunningen voor nieuwbouw en renovatie per centrumstad
• Aantal renovatieprojecten vs nieuwbouw
• Het aantal sociale woningen vs het aantal huishoudens per centrumstad
• Leegstand bij woningen en gebouwen tot 2014
• een inventaris van hoe gemakkelijk je woningen kan opsplitsen per centrumstad (april 2016)

Een uitgebreide analyse lees je in de studie.  In onderstaande samenvatting gaan we in op bevolking, woningprijzen, inkomens en betaalbaarheid.

Lees hier de volledige studie.

Bevolking

De bevolkingsaantallen van de steden van de Vlaamse Regering zijn belangrijke parameters voor het Vlaams Stedelijk beleid. De bevolking van Antwerpen en Gent groeiden sedert 2000 meer dan 15 procent.  In het totaal tellen alle centrumsteden 12% meer inwoners sedert 2000.

“Steeds meer inwoners trekken naar de steden. De effectieve groei is vaak groter dan de bevolkingsprojecties waarop men het toekomstig beleid baseert.” verduidelijkt Van Volcem. “Dit vergt een aangepast Vlaams beleid om bijvoorbeeld de wachtlijsten weg te werken. In steden zoals Kortrijk en Brugge is er geen grote aangroei. In Oostende is er vooral vergrijzing. West-Vlaanderen valt buiten de ruit van de werkgelegenheid. Dit maakt het voor hoogopgeleide jongeren minder aantrekkelijk om er te wonen. et is een uitdaging om jongeren uit de middenklasse in je stad aan te trekken. Dit zorgt voor welvaart en zo kan je als stad herverdelen. Belangrijk in je stedenbeleid is ook leefbaarheid, groen en vlotte mobiliteit.”

“Stedenbeleid betekent niet enkel stadsvernieuwing maar ook ruimte om te wonen, voldoende kinderopvang en werkgelegenheid. De meeste steden zijn niet berekend op de explosieve groei. De Vlaamse Regering spreekt over een betonstop tegen 2050. Ook dit zal gevolgen hebben. Hoe zal men die extra nood aan woningen voorzien?” verduidelijkt Van Volcem.

Studentensteden groeien aan

De algemene bevolkingsevolutie in de centrumsteden toont heel wat stijgers. De bevolking van Antwerpen (16,2%) en Gent (15,1%) groeide de afgelopen 17 jaar met meer dan 15%. De bevolking in Brugge (1,7%) en Kortrijk (1,2%) blijft zo goed als gelijk in de voorbije periode. “Het beeld wordt diverser als we kijken naar het aantal jongeren en jonge gezinnen die zich in de stad gaan vestigen. Vooral de grote studentensteden groeien aan.”

 

 

Samenstelling bevolking

De FOD statistiek geeft cijfers vrij van het exact aantal inwoners per stad en per leeftijdsvork van vijf jaar (cijfers 2016). Zo kan je tendensen zien van het aantal -5 jarigen, van de jeugd, van de actieve bevolking, van het aantal 65+ en van de verzilvering (80+) per centrumstad.

In 2016 was 6% van de bevolking van de centrumsteden onder de 5 jaar. 15,9% was tussen de 5 en 19 jaar en 59,4% is tussen de 20 en 64 jaar. Het aantal 65+ers bedraagt 18,5% van de stedenbevolking. Voor het eerst sedert 2001 is 6 procent van de stadsmensen zelfs 80+.

Samenstelling Bevolking 2016
	Minder dan 5 jaar	Van 5 tot 19 jaar	Van 20 tot 64 jaar	65+	80+
Antwerpen	7,2%	17,1%	58,9%	16,8%	5,6%
Mechelen	6,7%	17,4%	58,8%	17,1%	5,5%
Turnhout	5,6%	15,1%	60,2%	19,1%	5,2%
Leuven	5,4%	13,7%	64,7%	16,2%	5,8%
Brugge	4,4%	14,6%	58,1%	23,0%	7,3%
Kortrijk	5,6%	15,7%	57,3%	21,4%	7,3%
Oostende	4,2%	12,7%	55,6%	27,5%	8,7%
Roeselare	5,4%	16,1%	58,7%	19,8%	6,1%
Aalst	5,7%	15,8%	59,3%	19,3%	6,1%
Gent	6,0%	15,2%	62,2%	16,6%	5,5%
Sint-Niklaas	6,1%	17,1%	56,7%	20,0%	6,2%
Genk	5,2%	17,3%	59,5%	18,0%	5,2%
Hasselt	4,9%	13,7%	60,5%	20,9%	6,4%
Gemiddeld	6,0%	15,9%	59,4%	18,5%	6,0%

Antwerpen, Mechelen, Sint-Niklaas en Gent tellen meer dan 6% -5 jarigen. Het meeste jeugd vind je dan weer in Mechelen, Genk, Antwerpen en Sint-Niklaas. Leuven telt het meest aantal actieve bevolking: zo’n 64,7%, gevolgd door Gent (62,2%) en Hasselt (61,5%).  Dat staat in schril contrast met rode lantaarn Oostende: 55,6% mensen is er tussen 20 en 65.  Een factor die heel erg weegt op de inkomsten van de stad.

De verschillen tussen de steden onderling zijn typerend voor elke stad zijn specifieke dynamiek. Het zijn tevens indicatoren die de uitdagingen inzake zorg, kinderopvang, financiële draagkracht, leefbaarheid, etc. helder aangeven.

Drie West-Vlaamse steden staan aan de top inzake vergrijzing. In Oostende is maar liefst 27,5% ouder dan 65% en 8,7% (!) ouder dan 80! Vlakbij de zee is het merkbaar fijn ouder worden want ook Brugge telt 23% 65+ers en 7,3% 80+ers. Kortrijk vult die top 3 aan met 21,4% 65+ers en 7,3% 80+ers.

Met slechts 5,2% 80+ers en veel jeugd (17,3%), komt Genk in aanmerking voor jongste centrumstad van Vlaanderen.  Oostende (12,7%) en Leuven(13,7%) en Hasselt (13,7%) tellen een pak minder jeugd dan hun collega’s centrumsteden.

 

Woningprijzen: Leuven duurste woningen, Roeselare goedkoopste

Van Volcem nam de recentste woningprijzen van de 13 centrumsteden onder de loep. Ze bewerkte de data tot concreet, vergelijkbaar cijfermateriaal. De ruwe data komen van de FOD Economie (laatste update 06 april 2017). De prijzen van 2016 zijn gebaseerd op de officiële cijfers van de eerste drie kwartalen.

“De prijzen van gewone woonhuizen stegen afgelopen jaar het meest in Roeselare (6,4%), en Antwerpen (6,0%) Net zoals het jaar ervoor, ging de prijs van de gewone woonhuizen niet in alle centrumsteden omhoog. In Hasselt (-5,6%) en Brugge (-4,9%) zakten de prijzen. De prijsevolutie van appartementen toont een ander beeld: in Roeselare (20,6%) en Kortrijk (12%) stegen de prijzen aanzienlijk. In Sint-Niklaas (-14%) en Gent (-3,9%) meten we een daling van de gemiddelde verkoopprijs in 2016 ten opzichte van 2015. ”

De prijzen van de villa’s daalden fameus in Antwerpen (-12,8%) en Roeselare (-10,6%). De andere steden blijven nagenoeg status quo, met uitzondering van Aalst (22,7%), Oostende (12,7%) en Kortrijk (8,9%) die opmerkelijk stegen in prijs. Fluctuaties in deze cijfers moet je voorzichtig interpreteren aangezien het om lage aantallen gaat.

2016

Om gegronde conclusies te trekken is het meer wenselijk om de stijging van de afgelopen 10 jaar te analyseren. Dit plaats alles in een ruimere context. Gemiddeld stegen sedert 2005 de prijzen van woonhuizen in de centrumsteden met 63 procent, van de appartementen met 67 procent en de prijzen van de villa’s met 34 procent. Er zijn heel wat individuele verschillen.

 

 

 

Leuven duurste woningen, Roeselare goedkoopste
Antwerpen duurste villa’s en goedkoopste appartementen

Als we de werkelijke prijzen in 2016 analyseren merken we dat Leuven (€ 328 820) nog steeds veruit de duurste is voor gewone woonhuizen. In vergelijking met 2015 stijgen de prijzen van de woonhuizen in Roeselare (+6,4%) en Antwerpen (6%) het meest van alle centrumsteden.  Wie de duurste villa wil kopen kan in Antwerpen (€ 501 668) terecht. Het duurste appartement koop je in 2016 dan weer in Roeselare (€269 973).

Wie het goedkoopst wil kopen kan voor een woonhuis terecht in Kortrijk (€ 179 952) dat Roeselare (€193 167) voorbijstak. Voor de goedkoopste villa’s van de centrumsteden kan je terecht in Genk. Appartementen zijn ook het goedkoopst in Sint-Niklaas (€176 577).

Opvallend is dat de prijs voor appartementen in sommige steden reeds de prijs voor woningen overstijgt. (vb. Roeselare, Aalst). “Het is belangrijk om te benadrukken dat de prijzen afhangen van heel wat factoren zoals grootte, omgeving, bouwkwaliteit, etc.” verduidelijkt Van Volcem.

	2015	2016	Verschil
Leuven	312691	328820	5,2%
Gent	250300	257429	2,8%
Antwerpen	240277	254787	6,0%
Brugge	252048	239638	-4,9%
Mechelen	225009	227219	1,0%
Hasselt	238981	225656	-5,6%
Sint-Niklaas	197602	204214	3,3%
Turnhout	195547	201947	3,3%
Oostende	200921	201263	0,2%
Genk	190874	199695	4,6%
Aalst	186986	196487	5,1%
Roeselare	181528	193167	6,4%
Kortrijk	179305	179952	0,4%

 

Inkomens: Leuven beste inkomens, Genk beste stijger

Op de website van de FOD statistiek zijn de fiscale inkomens beschikbaar per gemeente. Gezien de verwerking van de fiscale gegevens zijn deze slechts beschikbaar van 2 jaar voordien. Het laatste beschikbare jaar is dus 2014.  De gegevens omvatten het totale netto belastbaar inkomen dat bestaat uit alle netto inkomsten min de aftrekbare uitgaven. Het geheel van netto inkomsten is de som van alle netto inkomsten uit de categorieën inkomsten van onroerende goederen, inkomsten en opbrengsten van roerende goederen en kapitalen, beroepsinkomsten en diverse inkomsten.

In Antwerpen wordt (nog steeds) het minst verdiend. Ondanks het lagere inkomen slaagt Antwerpen er niet in om sneller te stijgen dan de andere steden. Wel integendeel. Het noteert de traagste groei in de voorbije 9 jaar. Het inkomen steeg van 2005 naar 2014 met 19,7%. In 2014 was het gemiddeld inkomen er 15 615 euro per inwoner.  Het gemiddeld inkomen van Genk steeg een pak meer tot 16 485. Dat is zo’n 36,6% sedert 2005. Met een spurt in 2014.  Waar men in 2005 nog heel ver achterop hinkte, vindt men nu opnieuw aansluiting bij de staart van het peleton.

Brugge heeft ook een grote stap voorwaarts gezet inzake inkomens. In de acht jaar tijd groeide het inkomen met 35,3%. Dit resulteert in een gemiddeld inkomen in 2014 van  19 727 euro. Iets wat zich ook vertaalde in een snellere stijging van de woningprijzen.

 

 

 

Stijging Inkomen 2005-2014
1	Genk	36,58%
2	Brugge	35,25%
3	Kortrijk	33,70%
4	Roeselare	31,58%
5	Hasselt	30,47%
6	Oostende	29,95%
7	Mechelen	27,89%
8	Aalst	26,24%
9	Sint-Niklaas	25,92%
10	Gent	24,37%
11	Leuven	23,41%
12	Turnhout	23,33%
13	Antwerpen	19,70%

 

Inkomen 2014
1	Leuven	20261
2	Hasselt	20035
3	Brugge	19727
4	Aalst	19212
5	Kortrijk	18869
6	Mechelen	18633
7	Roeselare	18261
8	Gent	18013
9	Sint-Niklaas	17853
10	Oostende	17768
11	Turnhout	17628
12	Genk	16485
13	Antwerpen	15615

 

 

 

Betaalbaarheid: Kortrijk ‘betaalbaarste’ stad

Als we het gemiddeld inkomen (2014) vergelijken met de prijs van de gewone woonhuizen (drie kwartalen 2016) kunnen we een factor voor de betaalbaarheid berekenen per stad. Hieruit blijkt dat Kortrijk de meest betaalbare stad is. Je kan er met 9,54 (gemiddelde) inkomens van 2014 een (gemiddelde) woning in 2016 aanschaffen. Aalst en Roeselare vullen de top 3 aan. Door de stagnering of lichte daling van de woningprijzen in enkele centrumsteden gaat de betaalbaarheid er op vooruit als je vergelijkt met bijvoorbeeld het aantal benodigde inkomens van 2013 voor de gemiddelde prijs van woningen in 2015.

Antwerpen en Leuven scoren veruit het slechtst. Hoewel Leuven het duurst is, heeft men ook hogere inkomens. Antwerpen scoort bij de laagste (gemiddelde) inkomens waardoor ook de betaalbaarheid van wonen er precair is. Antwerpen neemt de eer als minst betaalbare stad terug over van Leuven. Met gemiddeld 16,32 jaarinkomens kan de gemiddelde Antwerpenaar een woning kopen in zijn stad.

	Inkomen 2014	Woningprijzen 2016	# ink 2014 per woning 2016
Kortrijk	18869	179952	9,54
Aalst	19212	196487	10,23
Roeselare	18261	193167	10,58
Hasselt	20035	225656	11,26
Oostende	17768	201263	11,33
Sint-Niklaas	17853	204214	11,44
Turnhout	17628	201947	11,46
Genk	16485	199695	12,11
Brugge	19727	239.638	12,15
Mechelen	18633	227219	12,19
Gent	18013	257429	14,29
Leuven	20261	328820	16,23
Antwerpen	15615	254787	16,32

 

 

 

 

Evolutie van de betaalbaarheid

“Als we kijken naar de evolutie van de betaalbaarheid voor de voorbije 10 jaar dan merken we dat Genk en Brugge het meest betaalbaar (of minst onbetaalbaar) evolueren.  Dit is het gevolg van de stijging van het inkomen van de Genkenaars en Bruggelingen. Oostende staat op de derde plaats omdat de woningprijzen er de voorbije jaren stagneerden en het inkomen steeg. In Brugge en Genk stegen de woningprijzen de voorbije 10 jaar ‘maar’ 1,4 keer zoveel als de inkomens. Heel wat factoren hebben een weerslag op de woningprijzen zoals bijvoorbeeld ook de rentevoeten voor hypothecaire leningen.

Leuven, Antwerpen en Gent werden de voorbije 10 jaar daarentegen steeds minder betaalbaar als we de evolutie van de inkomens en die van de woningprijzen naast elkaar vergelijken.  De woningprijzen stegen er drie tot bijna vier maal zo snel als de inkomens.

 

 

		Inkomen 2005-2014	woningprijzen 2005-2016
1	Brugge	35,25%	49,6%	1,41
2	Genk	36,58%	51,7%	1,41
3	Oostende	29,95%	46,5%	1,55
4	Hasselt	30,47%	50,7%	1,66
5	Turnhout	23,33%	39,6%	1,70
6	Kortrijk	33,70%	73,2%	2,17
7	Aalst	26,24%	60,9%	2,32
8	Sint-Niklaas	25,92%	64,9%	2,50
9	Roeselare	31,58%	79,2%	2,51
10	Mechelen	27,89%	75,2%	2,70
11	Leuven	23,41%	69,3%	2,96
12	Antwerpen	19,70%	65,8%	3,34
13	Gent	24,37%	94,3%	3,87

 

“De prijzen en hun evoluties zeggen weinig over de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daar moet iedereen zich bewust van zijn. Elke stad moet keuzes maken. Vergelijken met een andere stad kan interessant zijn om te leren, maar er moet rekening gehouden worden met heel wat facetten.” besluit Van Volcem.

Lees hier de volledige studie.